SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

I. Chính sách của Đảng và Nhà nước ta đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Đảng và Nhà nước ta luôn coi cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam. Hiến pháp 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001) khẳng định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Nhà nước bảo hộ quyền lợi chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc Việt Nam, giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước." (Điều 75).

Có thể thấy rằng, những quy định tại Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thể hiện rõ chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay. Đối với quy định liên quan đến người Việt Nam ở định cư ở nước ngoài, Luật quốc tịch năm 2008 ngoài việc kế thừa các quy định trước đó về quan hệ giữa Nhà nước với công dân, bảo hộ đối với công dân Việt Nam ở nước ngoài, chính sách đối với người gốc Việt Nam ở nước ngoài còn bổ sung quy định mới về quyền và nghĩa vụ của công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài đang định cư ở nước ngoài. Theo đó, “quyền và nghĩa vụ của công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài đang định cư ở nước ngoài được thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan”. Đặc biệt, tại Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008, lần đầu tiên vấn đề quốc tịch của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được khẳng định rõ tại khoản 2 Điều 13: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam và trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực, phải đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch Việt Nam”. Quy định này phù hợp với nguyện vọng của đông đảo người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tuy sống xa Tổ quốc nhưng họ thực sự mong muốn vẫn là công dân Việt Nam một cách chính thức trên phương diện pháp lý.

II. Quy định về sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

1. Quy định của pháp luật về nhà ở qua các thời kỳ.

Vấn đề nhà ở nói chung và nhà ở có chủ sở hữu hoặc đồng sở hữu đang ở nước ngoài, pháp luật nước ta chia làm bốn giai đoạn xử lý khác nhau:

- Giai đoạn từ 01/7/1991 trở về trước, giai đoạn này chưa có quy định cụ thể về giao dịch dân sự về nhà ở. Do vậy,nhằm giải quyết các vướng mắc trong giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/07/1991 còn tồn đọng, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBNTVQH10 ngày 20/8/1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 (áp dụng đối với người Việt Nam trong nước) và Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

- Giai đoạn từ 01/7/1991 đến 01/7/1996, các giao dịch dân sự về nhà ở được điều chỉnh bởi Pháp lệnh nhà ở năm 1991;

- Giai đoạn từ 01/7/1996 đến 01/7/2006, các giao dịch dân sự về nhà ở được điều chỉnh bởi Bộ Luật dân sự năm 1995;

- Giai đoạn từ 01/7/2006 đến nay, các giao dịch dân sự về nhà ở được điều chỉnh bởi Bộ Luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005.

Tuy nhiên, khi nói đến sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, chúng ta cần phân biệt hai đối tượng:

-          Người đã sở hữu nhà tại Việt Nam trước khi xuất cảnh;

-          Người đã định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam.

2. Quy định đối với người đã sở hữu nhà tại Việt Nam trước khi xuất cảnh.

Cho đến nay, không có quy định nào của pháp luật hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài xuất cảnh hợp pháp. Ngay cả, đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu của người xuất cảnh trái phép nếu có một trong các đối tượng là cha, mẹ, vợ, chồng hoặc con đang sống hợp pháp trong nhà đó ở lại, thì tùy trường hợp cụ thể mà quyết định cho họ được sở hữu một phần hoặc toàn bộ nhà họ đang ở (Khoản 1 điều 6 Quyết định số 297/CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở) hoặc như Quyết định số 957/1997/QĐ-TTg ngày 11/11/1997 của Thủ tướng chính phủ về xử lý các trường hợp người Việt Nam xuất cảnh nhưng ở lại nước ngoài trái phép cũng không có quy định về việc xử lý tài sản của các đối tượng này.

Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở của cá nhân và các chủ sở hữu khác (Pháp lệnh Nhà ở năm 1991). Người xuất cảnh hợp pháp có quyền bán hoặc ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc diện sở hữu của mình (Khoản 1 điều 5 Quyết định số 297/CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở).

Bộ luật dân sự năm 1995 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/1996) và Bộ luật dân sự năm 2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006) cũng quy định quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác được pháp luật công nhận, bảo vệ, không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình; chủ sở hữu được bán, trao đổi, tặng cho, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản thuốc sở hữu của mình. Bộ luật dân sự được áp dụng đối với các quan hệ dân sự có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia… (Khoản 3 điều 15 BLDS 1995 và khoản 3 điều 2 BLDS 2005).

Ngày 27/7/2006, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 quy định về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia. Sự kiện này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, vì kể từ ngày 01/9/2006 nếu đủ điều kiện theo quy định tại Điều 36 Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 thì họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Điều 36 Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác lập quyền sở hữu nhà ở khi có các giấy tờ sau đây:

1. Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

2. Bản sao một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003;

3. Sơ đồ nhà ở, đất ở;

4. Trích lục hoặc bản sao bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật về việc giải quyết tranh chấp về nhà ở, nếu có;

5. Bản sao giấy tờ chứng minh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

6. Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc hộ chiếu hợp lệ của nước ngoài hoặc giấy tờ thay thế hộ chiếu nước ngoài hợp lệ. Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu nước ngoài thì phải kèm theo giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng ký công dân;

7. Có một trong các giấy tờ sau đây:

a) Hợp đồng cho thuê nhà ở đối với trường hợp cho thuê nhà ở;

b) Hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở đối với trường hợp cho mượn, cho ở nhờ nhà ở;

c) Hợp đồng mua bán nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở;

d) Hợp đồng tặng cho nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở;  

đ) Văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế nhà ở hoặc di chúc theo quy định của pháp luật;

e) Hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở đối với trường hợp uỷ quyền quản lý nhà ở giữa cá nhân với cá nhân;

g) Văn bản trả lại nhà ở đối với trường hợp cơ quan, tổ chức trả lại nhà ở.

Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia giao dịch về nhà ở trước ngày 01/7/1991 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không phụ thuộc vào việc họ có còn quốc tịch Việt Nam hay không và cũng không bị hạn chế bởi các điều kiện quy định tại điều 126 Luật Nhà ở năm 2006 (Sửa đổi, bổ sung năm 2009).

Hiện nay, một số tỉnh, thành phố đã triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11, đơn cử như thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai từ năm 2008. Riêng tỉnh Thừa Thiên Huế cho đến thời điểm này vẫn chưa triển khai thực hiện Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11.  

3. Quy định đối với người đã định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam.

Văn bản quy phạm pháp luật đầu tiên quy định về việc người Việt Nam định cư tại nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 của Chính phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, theo đó bốn đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam gồm:

- Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam;

- Người có công đóng góp với đất nước;

- Nhà vǎn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam;

- Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam.

Tiếp đó, Luật Nhà ở năm 2006 mở rộng hơn với đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà. Ngoài bốn đối tượng như quy định tại định số 81/2001/NĐ-CP, thì những người đã về Việt Nam cư trú với thời hạn cho phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ (Điều 126).

Đặc biệt, ngày 18/6/2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

- Người có quốc tịch Việt Nam (hộ chiếu VN còn giá trị, nếu đã mang hộ chiếu nước ngoài thì cần giấy tờ chứng minh còn quốc tịch VN);

- Người gốc Việt Nam (phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam) thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

- Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng nêu trên được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần có giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam theo quy định (người có hộ chiếu Việt Nam còn hiệu lực thì cần: sổ tạm trú hay Giấy tờ xác nhận đăng ký tạm trú ở địa phương; người có hộ chiếu nước ngoài thì cần thẻ tạm trú hay có dấu chứng nhận tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn được tạm trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên) là đủ điều kiện về cư trú để được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không yêu cầu phải có thời gian cư trú thực tế (cư trú liên tục hoặc cư trú cộng dồn) từ đủ ba tháng trở lên tại Việt Nam mới được sở hữu nhà ở (Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; điều 19 Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP).

Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở mà không thuộc diện và không đủ điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam thì được quyền tặng cho, trực tiếp bán hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật về dân sự (Điều 68 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Điều 72 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;  Điều 19 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP).   

Như chúng ta đã thấy, pháp luật Việt Nam đã và đang được sửa đổi theo hướng chú trọng đến việc mở rộng việc hưởng các quyền lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Chính điều này khiến cho việc có quốc tịch Việt Nam càng có ý nghĩa đối với cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, làm cho họ tuy sống xa Tổ quốc nhưng vẫn gắn bó với quê hương đất nước và mong muốn đóng góp ngày càng nhiều hơn vào công cuộc xây dựng và bảo vệ Tổ quốc./.